自宅用中古マンション購入
現在は都内の賃貸マンションに住んでますが子供が生まれ、手狭になってきたので、マンションを購入することになりました。
そこで約半年間のマンション探し、契約までの記録や、その過程で得た情報等を本ブログにまとめる。世の中の記事は、実質投資向け一般内容が多く、リアルな体験談が少ないので、自分で書いてみる。
<流れ>
1. 戸建かマンションか
2. 新築か中古か
3. 都内かその周辺か
4. マンション選定基準
5. 不動産屋さんにコンタクトをとろう
6. 不動産屋さんの営業マン選定
7. 価格交渉しよう
8. 契約しよう、手付金
9. 住宅ローン
10. 引き渡し
11. 引き渡し後、すぐに部屋・設備チェック
12. 引っ越し
13. 必要ならリフォーム
【1.戸建かマンションか】
<戸建>
広い。駐車場代タダ。庭がある。家の修繕は自己管理。上下階からの騒音がない。マンションのように毎月支払う管理費、修繕積立費がない。町内会等への参加が必要。売りづらい。
<マンション>
戸建のように木造ではなく鉄筋コンクリのため頑丈。オートロックや中階層以上であればセキュリティ的に安心。戸建よりは狭い。上下、左右の部屋からの騒音があるかもしれない。理事会がありマンション管理を共同で行う。駐車場代が必要。戸建に比べると駅近にもある。戸建に比べると売りやすい。
それぞれメリット、デメリットはあるが、我が家は、① 頑丈さ ② セキュリティ面、を重視してマンションを選択している。マンション管理を共同で行うことは非常に億劫だと思うが、会社でもそうだが、生きてる限り必ずどこかのコミュニティに所属(依存)するしかないことを考えると、許容範囲と感じる。
※ 木造も耐震的には問題ないそうだが燃えたら終わり。
【2.新築か中古か】
これは自分の予算がどれだけあるかによる。当然、新築の方が綺麗だし誰も使っていないので新築の方がよいが、とにかく高い。都内、首都圏で探していたので、もうこんな価格誰が買えるのってくらい高い。だいたい3LDK(70平米) で6000〜7000万以上。ということで、我が家は迷わず中古を選択。
【3.都内かその周辺か】
まず都内だが、中古でもかなり高い。4000万台で探すと、まあろくなマンションがない。ボロマンションの部屋をフルリノベーションしたものがほとんど。6000万程度ならそこそこいいマンションがあるが、予算オーバー。言いたいのは耐震基準に合格していても、フルリノベーションで部屋は新築並みに綺麗でも築年数が古いものは買わない方がいいということ。引退された初老の方なら問題ないが、これから子供も育てようとする世代は要注意である。築年数が古いと、いくら部屋が綺麗でも、建屋やユーティリティはやはりその当時の仕様であり、水圧がすごい弱いなど後から不満になるケースがある。また、そこに何年住むつもりなのかも重要。子供が大人になるまでを考えているのであれば、なおさらやめた方が良い。その頃にはボロのボロで売るに売れないかもしれない。建て直しという話もあるが現実的に不可能だろう。死ぬまでお付き合いか、、ということで都内は諦めました笑。お金持ち羨ましい！
次に神奈川を探しました。
<横浜>
住みやすそう。ただ横浜全体的に山肌に沿って形成された地域なので、とにかく上り坂、下り坂が多い。人が多い。ニュータウン系は高齢化すると廃れる傾向にある。
<川崎>
多摩川沿いに形成された地域。ほぼ平坦な道。川崎イメージがある。実態は、知らない、、、南部線沿いになる。南部線は激混み、、あとは南部線の人種。気になる人は気になる。
<相模原>
安い。都内からは遠い。。。
我が家はやはり都内に近い方がよいので川崎付近で調査。具体的には溝の口周辺に絞りました。
【4. マンション選定基準】
我が家のマンションを探す条件は以下でした。
a. 駅から徒歩圏内 10分以内
b. 広いこと 90平米以上 (田舎育ちのせい)
c. 大規模修繕が終わってすぐのもの
d. 建築確認が2000年6月1日以降のもの
e. 大規模マンションであること
f. 3階以上
g. 駐車場あり
h. スーパーや学校が近い
I. 予算4000万円前後
やはり、駅近に越したことありませんが、予算のと兼ね合いです。部屋の広さは広ければ広いほどストレスがないのでいいですね。100平米以上がいいですが、なかなかないですね。大規模修繕は12〜15年周期で実施されるマンション全体の修繕工事です。修繕中はマンション全体に足場が組まれるため、ベランダは使用不可になります。また、修繕作業者はベランダへ入って作業することもあり、修繕中の数ヶ月〜1年弱はカーテン締め切り状態が続くので、マンション購入するなら大規模修繕直後がよいです。修繕積立金はアップするかもしれませんが笑
また、よく旧耐震、新耐震という耐震基準がでてきますが、それ以外にも、建築基準法としては2000年基準、2006年基準(姉歯事件のせい)というものがあります。耐震基準としては2つしかありませんが建築基準法はそれ以降も更新されており表にでてこない見えない基準は変わってますので心配な方は、2006年以降に申請されたマンションがベターです。ただ、2015年新築の横浜傾斜マンションのようなケースもあるため、結局、誰が担当で施工したか次第なのかもしれません笑
我が家が2000年基準以降を条件にしているのは姉歯事件で改正された部分はチェックする体制をより厳しくしたという点のみで、施工基準には変更がないためです。
あと、大規模マンションは外せません。不動産屋曰く100戸以上であれば大規模らしいです。とにかく戸数が多いメリットは、管理費と修繕積立金はみんなで割って払うものですので分母が大きいとかなり安く済みます。またマンション管理の理事会も、やはり分母が大きいと回ってくる比率も少ないのがよいです。また大規模マンションだとマンション内で様々なイベントが催されており、子供もすぐ友達ができます。という理由で買うなら大規模に限ります。
【5.不動産屋さんにコンタクトをとろう】
直接不動産屋さんに行って条件を伝えて探してもらう方法と、Suumo等で自分で調べる方法があると思いますが、まずは自分で調べた方がいいと思います。地域による価格相場や、どんなマンションがあるのか、間取りの種類など、なんとなく全体像や感覚を掴めると思います。不動産屋さんに直接オススメ物件を紹介してもらうのも良いですが、やはり森を見ず状態になってしまうため個人的にはオススメしません。
条件に合う物件を見つけたら、Suumo等で不動産屋へコンタクトを取り、内見しましょう。最初はイマイチ見るべきポイントがよく分かりませんが、10件ほど見ればなんとなく自分の中で基準ができ、良し悪しの判断ができるようになります。また内見とは別に、その街を自分の足で歩き、住みやすそうかどうかの確認もした方がいいです。
【6.不動産屋さんの営業マン選定】
マンション選びだけでなく、同等に重要なのは、不動産屋さんの担当営業マンです。Suumo等で不動産屋さんとコンタクトとると、物件ごとに担当不動産屋さんが異なり、たくさんと営業マンと関わることになります。しかしながら、どの不動産屋さんも、売りに出されている物件は全て取り扱うことができるので、何件か内見して良さそうな営業マンがいれば、以降はその人に固定して、その人経由でいろんな物件を見に行くという形を取るのが良いです。実際に物件購入ともなれば、その営業マンに売主と価格交渉をしてもらうので、信頼関係は構築しておいた方が交渉がうまくいく可能性が高まります。こちらの懐事情、これまでのマンション購入のためにかけた労力などは、営業マンの方に理解して頂いているのといないのとでは全然違います。
良い営業マンですが、個人的には以下のような人ですかね、まあ直感です笑
1. 清潔感がある
2. 笑顔が多い
3. ちゃんと会話になる
4. 余裕がある(売りたくて仕方がない人は除外)
5. 内見時に本音ベースな会話ができるか
(マイナス面を自発的に教えてくれるなど)
6. 30代で仕事盛りの年代
【7.価格交渉しよう】
買いたいマンションが見つかれば、いよいよ売主への購入申し込みです。この申し込み時に自分が希望する額を申し込み用紙に記入して、売主さんと交渉します。交渉は、不動産屋さんの営業マンがやってくれます。交渉の材料は、メインは心情に訴えかけるのが一番だそうです。マンションの不具合を指摘して安くするような交渉は、心証が悪くなりますのでやらない方がいいとのことです。それよりも、予算はこれだけしかない、でもすごい気に入っていてなんとかならないか、という方がいいとのことです。心情に訴えかけるにも買主のことを理解してないと難しいですよね。なので信頼関係は重要なのです。
※ 買主が不動産業者の場合、平気で10%程度の値切りを売主さんにしてきます。どの業界でも10%はネゴ代と考えるんですね！個人同士でそこまでできるかは分かりませんが、身近に10%割引は結構います。他の記事で、端数しか割り引けないとか書いてる人は、おそらく不動産業者関係の人間です。まあ、あまり鵜呑みにしないことです。特に売主さんが業者の場合、状況によっては10%いけると思います。足元を見られないように。
【8.契約しよう】
価格交渉が終わり、売主さんが承諾すれば、いよいよ正式契約になります。不動産売買契約です。ここで売主さんと初めて顔を合わせます。※ 場所は売主さんの担当不動産屋さんです。
① 担当営業マンから契約重要事項説明
② 売主さん側からの物件詳細説明
設備種類や、故障情報など
近隣、お隣さん騒音有無など
③ 契約書へのサイン、実印の捺印
④ 手付け金の支払い
⑤ 世間話
⑥ 解散
この後、担当営業マンの不動産屋さんへ行き、不動産屋に対する手数料を支払います。手付け金は、通常マンション価格の10%に設定するそうですが、我が家は5%にしてます。あまりに低いと、申し込み時に売主さんに拒否されるかもしれません。
【9.住宅ローンの本審査申請】
住宅ローンの仮審査は、売主さんへの購入申し込み時に合わせて申請します。この段階ではすでに仮審査OKになっているはずです。売買契約を終わったら、次は住宅ローン本審査申請です。不動産屋さんと連携して申し込みしましょう！
【銀行との契約】
本審査がおりれば、いよいよ住宅ローンの契約を銀行とします。住民票や、現在の賃貸借契約書など事前に準備しておきましょう。
【10. 支払いと引き渡し】
さて、ここでは司法書士さんも含めて、売主 (+ 不動産業者)、買主(+不動産業者)、銀行の4者で進めます。場所は住宅ローンを受ける銀行です。
支払い、カギの受け渡し、登記変更。火災保険の申し込み。マンション管理組合への入居申請など。
【11.引き渡し後、すぐに部屋・設備チェック】
カギをもらったら、すぐにユーティリティの契約をし、備え付け設備の動作確認をします。故障なしと記載されていたものに不具合があれば、売主負担で修理してもらえますので、1週間以内に必ずチェックしましょう。また、売主責任でない部分で、不具合を見つけた場所、不動産業者が無料で対応してくれるサービスもあるので要チェックです。
【12.引っ越し】
リフォームの有無で引っ越しタイミングを決めると良いと思います。リフォームするのであれば当然引っ越す前にやった方がいいので、
【13. 必要ならリフォーム】
